楼市全面降温 一张图看最佳买房时机

（2008年以来我国房地产调整周期图）

　　和讯房产消息 自去年9·30打响楼市调控第一枪，截至目前，全国已有超过55个城市祭出各类调控政策160余次，而北京从“3·17新政”开始的新一轮楼市调控，更是以“四限”手段全方位狙击楼市投资投机。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，4月，全国楼市成交整体下行。其中一二线城市均不同程度下降，三线城市同环比略有增长。上海、广州、福州、苏州等城市的成交下降明显，环比跌幅均超过3成。

　　此外，北京部分银行发布最新房贷利率通知，以网签日期为准，5月1日（含）以后网签的业务，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%。

　　2017年房价存下调可能性

　　伴随着严苛的市场调控，房地产市场各项指标跌滑，新一轮最佳买房时机是否已至再次成为人们关注的焦点。而从以往的数据来看，中国楼市具有一定的规律性，2017年房价确实有下调的可能性。

　　根据此前的房价走势经验，房价涨幅有周期性的变化规律，短周期约三年左右。从中国近十年的楼市调控来看，房价始终是在阶段性的下滑和触底反弹之间来回运行。在调控下，2008年下半年、2011下半年、2014年下半年，都是最佳买房时机，而2013年是历史的新高，2015年是次高，2016年房地产销售总量和总额冲顶，按照这样的调控周期来看，2017年的销售总量将呈现低迷状态，甚至可能出现负增长。

　　一般政策出台7-8个月后，房价下跌幅度较大，即买房的最佳时机

　　楼市全面降温 一张图看最佳买房时机

　　来源:中国指数研究院

　　众所周知，政策从紧或从宽对市场的调控作用存在滞后性，即市场并不会立即对调控政策作出反应。然而有所不同的是，政策从紧的时滞更长，政策从宽的时滞相对较短。即政策从紧需要较长时间才可能会有抑制房价上涨的作用，而政策宽松能更快地引起房价上涨。

　　例如，2011年1月“国八条”及各地限购细则密集出台，至9月成交量呈现下跌趋势。2013年2月“国五条”之后，成交量迅速回落，金九银十有所回升，但年末至2014年前三季度总体成交量同比持续下降。自9月份开始，价格回落，直至2014年9月跌至近年来低点。

　　楼市全面降温 一张图看最佳买房时机

　　从上图可以看出，本轮调控从2016年9月政策实施以来，成交量同比持续下降，环比涨幅明显缩窄；而从市场反馈的信息来看，“3·17”政策出台之前，房价涨幅趋稳，近期，二手房市场已经出现调低挂牌房源价格的趋势。

　　也就是说，调控率先导致成交量回落，价格也将经历涨幅趋稳—涨幅回落——下跌三个阶段。按照以往规律推断，受调控时滞性影响，一般政策出台7-8个月后，房价下跌幅度较大，也即买房的最佳时机。

　　房价将会出现环比周期拐点

　　广发证券(000776,股吧)(000776,股吧)分析称，从全国范围看，房价将会出现环比的周期拐点，成交方面，今年全年将保持负增长趋势，但成交回调的速度可能慢于预期。

　　同样，首创证券分析师则表示，考虑当前的信贷环境以及调控政策的空前力度，调整速度会有所加快，价格回落可能在下半年出现。期间成交量负增长月份可能是价格调整的关键时点。

　　此外，链家研究院院长杨现领认为，当前市场行情下行是必然的结果。2016年以来驱动市场上行的主要动力是换房需求的集中释放，目前，这个动力已经在自然减弱，即使没有调控，市场也将进入下行通道。