接受中介服务后又自行签约,法院:租房者应向涉案中介付酬

2021-02-23 08:59:10 和讯房产 

  接受中介服务后,绕过中介租房,中介能主张报酬吗?2月20日记者从北京一中院获悉,该院首次适用《民法典》第九百六十五条关于“跳单”的新规定,开庭审理了一起“跳单”案并当庭宣判。

接受中介服务后又自行签约,法院:租房者应向涉案中介付酬

  资料图 程功 摄

  案情回顾

  小涛公司3年前联系委托一中介找房源。中介人员带小涛公司领导和经办人看了多套房源,后者同意租其中3套。次月小涛公司和中介人员建微信群。在群内,中介人员讨论了租赁细节,包括3套房子的面积、租金、押金、水电费、物业费、租期、违约金、开具发票等条款及其他需中介与业主协调的问题;两天后将修改过的3套房屋租赁合同发到群里;并将修改后的合同发送给业主,在业主反馈后,将草拟的《北京市房屋租赁合同(经纪机构居间成交版)》发给业主和小涛公司员工。

  但最终,小涛公司却与小昌公司签了这3套房屋的租赁合同及居间合同,且租赁合同除租期起算日期和房租支付日期与前述中介公司提供的合同模板相差两天外,重要条款均一致。前述中介公司遂起诉小涛公司“跳单”,要求其与房屋业主付居间服务费。

  据相关法律规定,在不存在明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或背离当事人合理预期的情况下,《民法典》实施前的法律事实引起的民事纠纷案件可使用《民法典》相关规定。因此,此案可适用《民法典》第九百六十五条关于“跳单”行为的新规定。

  一审法院认为:原告中介公司虽未与小涛公司签书面居间合同,但存在事实上的居间服务合同关系,合法有效。该中介为其提供了居间服务,法院遂以房屋面积,判定小涛公司付原告居间费27000余元。因原告证据不足以证明其与房屋业主设立了居间服务关系,故其要求业主付居间服务费,法院不支持

  小涛公司上诉请求改判。北京一中院认为,小涛公司接受并利用该中介的服务后,转而选择报酬较低的小昌公司与房主订合同。此案适用《民法典》第九百六十五条规定,小涛公司应向涉案中介付酬。

  法官说法

  《民法典》第九百六十五条:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

  《民法典》之前,对于“跳单”行为,法院主要根据《合同法》及双方合约并结合诚实信用原则认定“跳单”行为,判决违约方担责。《民法典》颁布后,首次将“跳单”行为上升到法律层面,对违背契约精神的行为进行了严格规制。

  是否构成“跳单”?首先看中介合同是否已生效,并看中介人是否已按合约提供了交易机会或媒介服务。第二,按照中介合同约定,中介人向委托人提供服务后,委托人是否利用了中介人这一服务而订立合同。“跳单”行为第三个构成要件是委托人绕开中介人直接订立合同:

  委托人利用中介人提供的信息机会或媒介服务,与合同相对方订合同或通过其他中介人与合同相对方订合同;委托人将中介人提供的信息透露给亲友,以亲友名义与合同相对方订合同,绕开中介人。

(责任编辑:黄晓敏 )
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