楼市新势力之江北核心区| 刚需的救赎 投资的狂欢

【江北核心区板块】

江北新区核心区：东至滨江大道—横江大道，南至虎桥路，西至江北大道—浦口大道—浦滨路—五桥连接线—浦乌路，北至定向河路，总面积约33.2平方千米。

如果说江北核心区是眼下南京楼市最热门的板块，没有人会反驳。

2015年南京江北新区设立以后，这个隶属于江北板块的区域，在开发商与买房人紧随政策东风，“抢滩”江北的大潮的六年间，一跃成为最具流量的明星，无论是供应量还是需求量，放眼整个南京楼市无谁能及。

NO.1｜壹

先来看一下江北核心区这6年来土地出让情况。

2015年-2016年，江北核心区没有地块出让。

直到2017年8月，江北核心区才出让第一幅地块，这就是当年绿地以90亿底价拿下的巨无霸江北G41地块。

到了2019，江北核心区土地市场开始爆发，先后出让11幅地块，楼面地价2万+的地块共计5幅；

2020年，核心区一共出让9幅地块，楼面地价均在20000元/㎡以上，新希望拍下的G20宅地成交楼面价高达23556元/㎡，超过此前大华G11块的23385元/㎡，成为江北核心区新地王，政府对地块的销售限价也从从30750元/㎡涨到32000元/㎡。

2021年5月20日，江北核心区又出让三幅商住混合地块：

• 江北核心区G10被颐居地产以底价竞得，总价27.5亿，成交楼面价16774元/㎡，毛坯限价32000元/㎡；

• 江北核心区G11被新城地产竞得，总价36亿，成交楼面价21800元/㎡，毛坯限价31850元/㎡；

• 江北核心区G12地块被卓越以43.8亿总价拿下，成交楼面价11112元/㎡！毛坯限价35000元/㎡。

目前，超30家房企进驻江北核心区：

正荣、雅居乐、华润、保利首先入驻，成为拓荒者；

金茂、绿地、龙湖、中海、金地、佳源等紧随其后，进一步发展板块价值；

如今大华、中交、金地商置、华侨城、卓越、中铁、启迪、金基、通宇、招商、电建、新希望、保利、中北盛业、首开、万科、杭州大家等扎堆，要分核心区的一杯羹。

NO.2｜贰

再来回放一下江北核心区的房价。

2015年6月，江北新区设立之初，该区域在售楼盘华润国际社区、雅居乐滨江国际、正荣润江城、保利西江月等，价格大概在16000-17000元/㎡之间。

回溯记录可以发现，江北新区红利最先反映到了楼市上，江北房价立刻就有上涨的动力。

2017年年中，核心区的这几个楼盘基本都涨到了25000-30000元/㎡之间。

2018年6月，江北核心区第一块出让地块G41开发的住宅绿地海悦、扬子江金茂悦首开，开盘精装均价在30000元/㎡。

2019年，江与城、中海左岸澜庭等新盘入市，由于政府对核心区设置价格红线，精装销许均价在30000-31000元/㎡左右；

2020年核心区上市的楼盘，精装均价在32000元/㎡左右，卓越大江达到了34500元/㎡；

2021年，核心区首批“双限地”登场，由于毛坯价和全装修准入价的限死，出现了“双限”新政下的必然产物——装修升级包。年初开盘的项目如长江时代1314等，加上装修包的整体均价达到了35000元/㎡，千江凌云府含装修包均价在36000元/㎡。

与政府严控核心区房价形成鲜明对比的是销售的暴热。

2018年，绿地海悦、扬子江金茂悦入市，每次开盘都吸引数千人摇号，华润国际社区最后收官房源中签率只有9.6%；

2019年的新盘江与城、中海左岸澜庭、润辰府、悦辰府等也是热度超高；

2020年更是红盘备出，江畔都会上城成为去年首个万人摇项目，其他的启迪水木滨、江畔月明府、卓越大江、花语熙岸、融侨誉江无一不是摇号热盘。

2021年的长江时代1314、长江时代1516、万科江悦光年均在半年内完成了首开与收官......

核心区的楼盘逢开必抢，逢抢必空，江北核心区楼市已彻底沦为卖方市场，对买房人来说，最大的问题不是8成首付，而是能不能买到房子。

NO.3｜叁

为何江北核心区能成为南京楼市新势力的N0.1，其实也不难理解。

首先，是板块地位。江北新区无论是政治能级，还是规划高度，亦或是城建投入力度，无疑都是全市最高的。在刚公布的十四五规划中，江北新区被定位为主城拓展极，而江北核心区将成为展示现代化新主城形象的重点区域，从这一点看，板块后续发展的支持力还非常之大。

其次，是房价本身。江核目前35000元/㎡的普遍精装价，放眼全城，对此对应的是燕子矶、麒麟科创园、上秦淮、紫东核心区等板块，而其与南京的“宇宙中心”河西仅一江之隔，相比之下，地理位置更吸引购房者。

再次，江北核心区是一个全新规划的区域，产业布局、道路规划等相比旧城改造更容易出效果，虽然各大楼盘产品本身千篇一律，但综合考虑，性价比还是不错的。

最重要的还是可以预见的房价上涨空间以及未来红利。

近期，核心区南工大板块的中北金基映樾府公开售楼处，由于其不是双限地块，放风价已经到了39000元/㎡，如果这个价格真的批下来，江北核心区的房价天花板真的要刷新。而今年5月21日出让的江北核心区G12地块,毛坯限价35000元/㎡,加上全装修，和升级包，价格到38000-39000元/㎡也是很正常的事。

基于这些因素，江北核心区的热度持续是情理之中。

NO.4｜肆

值得注意的是，下半年江北核心区还有多家新楼盘要上市，区域房源量将进一步加大。

• 保利江汇打造5栋住宅，层高21-33层，面积约128㎡、143㎡，四房起步，价格约在3.6万/㎡；
• 天宸云筑，即将首开，户型112、127、142㎡，放风3.6万/㎡（含2000元/㎡精装包）；

• 天宸江樾即将首开，户型101、127、135㎡，放风价36000元/㎡（包含2000元/㎡升级装修包）；
• 映樾里，已公开售楼处和样板间，预计9月首开，户型约99、127、142、143㎡，放风价3.8万/㎡左右；
• 中交锦方近期开始摇号开盘，销许均价35300-35570元/㎡，户型面积约110㎡、130㎡、140㎡，无升级装修包。