楼市新势力之新玄武|率先逆袭 冲破城北房价天花板

【新玄武板块】

新玄武，南至玄武大道，北临迈皋桥，西接小红山，东至农场山，总面积约7.13平方公里，未来将打造总建设体量达430万㎡，将建造210万㎡的商业综合体、140万㎡的高端住宅和60万㎡的科技研发载体。

最近，“新玄武”板块有点儿飘。

首先，中海玄武公馆二手房成交价创新高，一套满2年、不含车位的97左右小三房以581万总价成交，单价达60069元/㎡。

其次，纯新盘复地明日之城近期要首开，户型约125、140、169㎡，含包放风约4.6-4.7万/㎡（精装包预计3000元/㎡），首付预计8成。

再往前一点，5月20日，招商以88.9亿一举拿下新玄武G24地块，毛坯限价43555元/㎡，未来房价想象空间巨大。

NO.1｜壹

“新玄武”，又被称为“红山新城”，也有人称其为玄武铁北片区。
因为它隶属玄武区，但又是新的发展区域，“新玄武”的称呼就此而来。
很多人以为“新玄武”是“横空出世”，其实不然。

我们查阅资料，发现一个板块的兴起必然离不开政府大量的投入与多年的改造。

从2009年起，伴随着南京站北扩、北广场修建等一系列规划，新玄武所在的红山街道陆续经历了3次较大的拆迁，2016年，红山最后一个汽车企业依维柯成功整体搬迁。大量拆迁和遗留工业搬迁，“腾笼换鸟”梳理出1340亩“空地”，为新城的发展提供了广阔空间。

如今的新玄武，将围绕“居、商、产、游”四大城市功能，重点发展科技金融、商务商贸、文旅体验三大主导产业，打造“一带两廊三园”产业空间发展新格局的思路，并形成六大功能片区。在规划上，新城住宅用地不到三分之一，其余全部用作研发载体和商务楼宇，产业被摆在鲜明位置。星河WORLD、北京电子城(600658,股吧)南京国际数码港、中德商务中心、中欧联合创新中心、羽驰研究院等一大批项目现已经进驻。

配套方面，新地铁1号线、3号线、6号线（在建）和9号线（在建）；五大超级商业综合体）；南师附小铁北+科利华铁北的教育资源，优势十分显著。

综合来说，新玄武继承老城区的资源，也加入许多新的规划，这让新玄武这几年是走得又快又稳，作为城北地区率先“逆袭”板块！

NO.2｜贰

板块的提升必定伴随着楼市的发展，在没有“新玄武”的概念之前，板块内在售的代表楼盘是中电颐和家园，项目体量很大，住宅分为五期，前四期于2007年底开盘，在2014年收官。项目五期为中电颐和府邸，项目于2014年10月首开， 首开毛坯均价21500元/㎡，并在2017年底，以25952元/㎡的毛坯价格收官。

新玄武真正成为南京置业的新热点，经历了6年左右的时间，大致可分为三个阶段。

第一阶段，代表楼盘：中海玄武公馆。

2015年中海以39.4亿元竞的G16地块，就是的中海玄武公馆，楼面价为15039元/㎡。值得一提的是，直到中海玄武公馆上市前，大家都没有意识到一个全新的主城板块即将崛起。

2016年6月，中海玄武公馆迎来首开，3.3万/㎡直追河西南，2017年3月，仅仅9个月时间，项目就迅速收官，收官均价38500元/㎡。

第二阶段，代表楼盘：星河天赋

2017年初，星河以3万/㎡的地价竞得城北G01地块，即为星河天赋，需现房销售。接下来新玄武区域经历了长达近两年的房荒，直到2019年3月星河天赋首开，毛坯均价38973元/㎡，三次加推后在2019年6月收官，均价39586元/㎡。这期间，玄武区公布了新玄武板块的学区配套：南师附小+科利华本部分校，一举推高了板块的热度。

第三阶段，代表楼盘：星河国际、玄武映、玄武宝龙城、紫金悦峯、复地明日之城

在这个阶段，不仅价格全面迈上4万/㎡的门槛，同时首付较之前也有了上涨。

2019年8月30号星河二期星河国际首开，均价为40411-42810元/㎡，新玄武正式跨入房价4万俱乐部。2020年6月玄武映园首开，玄武映园2020年6月首开，精装均价44977元/㎡，项目在2020年12月收官，销许均价为46496元/㎡，首付7成。

2021年，玄武宝龙城和紫金悦峰两大纯新盘接棒，新玄武新房价格不但正式站稳4.5万+，并且彻底告别首付三成的时代。

近期，新玄武动作不少：

• 纯新盘复地明日之城即将首开，预计首开房源为B地块6-9号楼，12-17层，共226套房源，户型约125、140、169㎡，放风价约4.7万/㎡（含升级包约3000元/㎡），冻资400万，首付8成；

• 玄武宝龙城预计近期开盘加推6、8号楼共176套房，户型建筑面积约109㎡，前期均价约4.4万/㎡，此次开盘预计首付从6成提升至8成；

• 紫金悦峯预计近期加推308套房源，户型建筑面积约87-143㎡，前期销许均价43748-45966元/㎡，此次开盘首付预计从4成提高至6成；

值得一提的是，今年5月20日，招商以总价889000万元拿下新玄武G24地块，未来新房毛坯限价43555元/㎡，加上精装，未来售价接近5万元/㎡。

作为主城罕见的可供规模开发的地段，新玄武的发展潜力很大，配套也在不断升级，这大概也是区域楼盘首付上涨的底气。